Als je op Funda kijkt of met een makelaar praat, zie je regelmatig ‘kosten koper’ of ‘k.k.’ bij de vraagprijs staan. Maar wat houdt dat eigenlijk in? Welke kosten vallen daaronder, en hoeveel moet je dan extra betalen bovenop de koopsom? In dit artikel leggen we duidelijk en concreet uit wat kosten koper betekent, welke kosten je zelf moet betalen en hoe je voorkomt dat je voor verrassingen komt te staan.
Wat betekent kosten koper?
Kosten koper betekent dat de koper verantwoordelijk is voor de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning. Die extra kosten komen bovenop de afgesproken koopsom en bestaan voornamelijk uit overdrachtsbelasting en notariskosten. De verkoper krijgt dus precies de overeengekomen verkoopprijs, terwijl de koper daar nog duizenden euro’s bovenop moet rekenen. Het is een veelvoorkomend verkoopprincipe in Nederland, waarbij de koper zelf opdraait voor alle juridische en administratieve afhandeling.
Vaak wordt gedacht dat de koopsom het volledige bedrag is dat je betaalt voor een woning, maar met kosten koper ligt het bedrag in werkelijkheid aanzienlijk hoger. Zeker bij woningen van € 300.000 of meer kunnen die kosten flink oplopen. Het is dus essentieel om hier vooraf rekening mee te houden in je budgetplanning.
Welke kosten vallen onder kosten koper?
De kosten koper bestaat voornamelijk uit twee onderdelen: de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte en inschrijving in het kadaster. De overdrachtsbelasting is in 2025 2% van de aankoopprijs voor de meeste particuliere kopers. Koop je een huis van € 350.000, dan betaal je dus € 7.000 belasting. Daarnaast ben je gemiddeld tussen de € 700 en € 1.200 kwijt aan de notaris voor het opstellen van de leveringsakte en het inschrijven daarvan bij het Kadaster.
Een veelvoorkomende misvatting is dat de hypotheekakte ook onder kosten koper valt, maar dat is niet het geval. De kosten voor het afsluiten van een hypotheek, zoals notariskosten voor de hypotheekakte en advies- of bemiddelingskosten, zijn aparte kostenposten die je zelf moet financieren. Deze vallen onder de ‘financieringskosten’ en kunnen wel fiscaal aftrekbaar zijn.
Hoeveel betaal je gemiddeld aan kosten koper?
De hoogte van de kosten koper hangt af van de koopprijs van de woning, omdat met name de overdrachtsbelasting een percentage van die prijs is. Bij een woning van € 400.000 betaal je alleen aan overdrachtsbelasting al € 8.000. Tel daar nog de notariskosten bij op en je zit al snel boven de € 9.000 aan bijkomende kosten. De totale kosten koper liggen gemiddeld tussen de 4% en 6% van de koopsom, afhankelijk van het tarief van je notaris en eventuele bijkomende legeskosten.
Deze kosten kunnen niet worden meegefinancierd via de hypotheek, wat betekent dat je ze uit eigen zak moet betalen. Voor starters is dat een belangrijk aandachtspunt, zeker omdat je al een flink bedrag nodig hebt voor de waarborgsom, eventuele verbouwingen en andere kosten. Reken dus op duizenden euro’s extra naast de woningprijs en zorg dat je spaargeld toereikend is.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Bij ‘kosten koper’ betaal je als koper dus zelf de overdrachtsbelasting en notariskosten, maar bij ‘vrij op naam’ (v.o.n.) neemt de verkoper deze kosten juist voor zijn rekening. Dit komt vooral voor bij nieuwbouwwoningen, waarbij de prijs inclusief overdrachtsbelasting, notariskosten en btw is. Daardoor betaal je als koper minder aan bijkomende kosten, al ligt de vraagprijs meestal wel iets hoger.
Bij vrij op naam weet je vooraf precies wat het totaalbedrag is dat je moet betalen. Bij kosten koper moet je zelf de optelsom maken van de koopsom plus alle bijkomende kosten. In sommige gevallen, zoals bij aankoop van een woning via een projectontwikkelaar, is het mogelijk dat een bestaande woning ook ‘v.o.n.’ wordt verkocht, maar dat is eerder uitzondering dan regel.
Kun je kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen via een hypotheek. Dit betekent dat je de kosten koper in principe niet kunt meefinancieren en dus zelf moet betalen. Alleen als je het huis onder de marktwaarde koopt of eigen geld inbrengt, kun je eventueel wat ruimte creëren in de financiering. In de praktijk komt het erop neer dat je de kosten koper altijd uit eigen middelen moet voldoen.
Voor starters is dat vaak een struikelblok. De koopsom alleen is al fors, en daar komen deze duizenden euro’s nog bovenop. Banken eisen bovendien dat je kunt aantonen dat je die kosten zelf kunt betalen. Soms kun je gebruik maken van een starterslening of een schenking van ouders, maar dat hangt af van je persoonlijke situatie.
Veelgestelde vragen
Moet je kosten koper altijd zelf betalen?
Ja, bij een koop met ‘kosten koper’ ben jij als koper verplicht om de bijkomende kosten zelf te betalen. Je kunt hier niet onderuit, tenzij in het koopcontract iets anders is afgesproken. Alleen bij ‘vrij op naam’ neemt de verkoper deze kosten voor zijn rekening.
Hoeveel kosten koper betaal je bij een woning van € 350.000?
Bij een woning van € 350.000 betaal je 2% overdrachtsbelasting, dus € 7.000. Tel daarbij nog ongeveer € 1.000 aan notariskosten op en je komt uit op een totaal van ongeveer € 8.000. Dit bedrag moet je volledig zelf financieren.
Zijn kosten koper aftrekbaar voor de belasting?
De overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte zijn niet fiscaal aftrekbaar. Wel mag je bepaalde kosten rond de hypotheek wél aftrekken, zoals de kosten voor hypotheekadvies, bemiddeling en de hypotheekakte. Kosten koper zelf vallen dus buiten de belastingaftrek.
Kan ik kosten koper meefinancieren?
In de meeste gevallen niet, omdat je slechts 100% van de marktwaarde mag lenen. Alleen als je een woning onder de marktwaarde koopt of overwaarde hebt, kun je eventueel extra ruimte creëren. Meestal moet je deze kosten dus zelf betalen uit eigen spaargeld.
Waarom bestaat kosten koper eigenlijk?
Kosten koper is bedoeld om duidelijk te maken wie welke kosten draagt bij de aankoop van een woning. In Nederland is het gebruikelijk dat de koper deze kosten betaalt, zodat de verkoper precies weet welk bedrag hij ontvangt. Het zorgt voor transparantie in het koopproces.